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包装策划集团官网—房地产经营策划Plan

时间:2014-10-07 | 点击次数:1459次

上经营是房地产开发的龙头。1995年以来,全国各都市房地产闲置率一直在30—40百分比之间徘徊,现实压力使广大房地产集团认识到房地产竞争很激烈,粗放型经营已经不行了。房地产集团要想在日益激烈的环境竞争中占有一席之地,必须了解环境,熟知环境,实施“重心上移”的环境定位。这时,国内不少房地产集团,尤其是从事地产代理的集团,纷纷投入人力、物力,进行房地产经营策划小case研究。之下,全国大中都市相继展开房地产环境经营大战,群雄逐鹿直营,使环境经营策划观念不断地融入到集团的经营方针中。实施上经营战略更成为诸多房地产开发集团打造自己直营的势在必行之事。 www.mosheji.com

   房地产经营策划的要紧环节

   按照现代环境经营观念,经营策划要贯穿房地产开发经营的始终。上经营与下期的销售(推销)一样,都是房地产经营链中不可缺少的一环。当开发商有了斥资意向下,通过对房地产环境的供求、软环境的调查与归纳,以及对环境的定位,财务上的可行性归纳等一系列上经营活动,最终作为斥资决策。由于上经营最能体现“发现愿望并满足他们”经营的本质属性,易于 ,与房地产开发的下期推销work相比,上经营灰子 欠康夭呋淖钜舻淖槌刹糠帧5粑奚暇慕槿耄⑸叹秃苣颜嬲盐栈肪承枨螅淇⒊隼吹纳唐贩恳参薹ㄋ忱南郏踔链瓷唐贩砍な奔湎兄眉肮杀净沟姆 险。

   房地产经营策划的最上端

   房地产开发大致要经历如下阶段:斥资意向、地块决定、环境调查、产品定位、斥资报酬归纳、斥资决策、Plan策划、建筑计划、广告企划、业务行销、物业管理、集团形象整体策划等,对上6个阶段进行的经营策划活动就是“上经营”。从房地产开发整个过程看,房地产的上经营与下期的推销work相比,则处于整个经营策划的最上端。这里应该说明两个小case。第一,上经营不同于房地产开发的後期work。如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里,把房地产开发计划为房地产开发斥资机会决定与决策、後期work、建造阶段、租售阶段、物业管理等几个阶段,认为後期work是在细目了具体开发地点与porject之下,在购买土地使用权和开发porject建造过程开始以上需要做的work。由此可见,上经营是在“後期work”之上进行的经营策划活动。第二,上经营是在“拿到地块”之上进行的经营策划活动。洪建宁在《上经营——房地产开发制胜的密诀》一文论述房地产上经营的需要性时指出:“大多数的开发商拿到地块下不去认真做环境调查work,而是凭自己的感觉、老经验得出一些粗造的产品概念”,他就现实来说把上经营看作是“拿到地块”之下进行的经营策划活动。笔者认为,上经营是在“拿到地块”之上,因为拿到地块表明斥资者已经做出了斥资的决策。莫过于,如果地产环境是规范的,“拿到土地”也应包括在上经营里。如当今使用权的招投标挂牌出让,土地使用的地位、面积、功能、容积率等等都已明白地告诉斥资者,即便于给斥资者作决策之用。甚至“拟应将porject的总体计划、建筑景观策划计划在内为宜”的提法,是不妥的,这应是“後期work”的始末。 包装策划集团官网

   房地产集团发展的长远战略

   上经营尽管处于房地产开发的早期,是经营策划的上端,但是,对于一个房地产开发porject来说,上经营做得好坏,直接关系到明朝开发建成的porject是否能够成功地销售,是否能够按期收回斥资并为集团带来利润,应该道上经营是房地产开发底的关键。对于一个房地产集团来说,也只有通过上经营策划,找准倾向人群,进行产品环境的恰当定位,通过成功的房地产开发porject来树立自己的产品和集团直营,才能使集团长久地立于不败之地。易于 ,上经营也应该道是房地产集团成功谋划明朝发展的一个有效的、长远的战略。

   上经营策划work的误区与小case

   在国内,1992年和1993年上半年房地产热带来的下果还没有完全消除,某些区域遗留的“烂尾楼”工程还未清理完毕的环境下,进入1998年之下,整个宏观经济环境又渐趋宽松,房地产又开始升温,2001年新一轮房地产热的争论与管理又拉开序幕。尤其是2002—2003年,房地产开发的各项指标增幅均在30百分比左右。据有关部门统计,2003年全国有11个省、自治区和直辖市房地产开发斥资增幅超过50百分比,35个大中都市中有10个都市斥资增幅超过70百分比。房地产斥资的过快增长,势必使房地产开发数量大大超过居民对住房的需求,房地产的空置率迅速上升。遭成房地产斥资盲目增长和空置率上升的原因是多关键的,但笔者认为,房地产开发商经营策划不力,尤其是上经营策划的极不到位是其主要的原因。       标志策划集团官网

   其存在的误区与小case主要表Now:

   重下期推销 轻後期经营,本末倒置

   尽管不少开发商都知道经营在房地产开发porject中的要紧性,但却不知道什么是经营。甚至把经营等同于推销,常见的做法有如下几点:一是成立集团官网、立porject、决定图纸和广告宣传等work险些是再是进行;二是後期无尽数经营策划,广告策划集团官网 在porject建造过程中直接做广告以便推销;三是征地手续的办理和porject可行性归纳再是进行;四是开发後期虽有环境调研,但要么是全国范围的资料,本市资料不详,要么资料的获取缺乏可靠的按照,要么是可行性报告的承担者为了应付差事而做的一篇“调查报告”。总之,他们都不大重视“上经营”,易于 耽误了房地产经营策划的最佳起步期。甚至涉及集团长期发展战略的形象策划大多都没有引起足够重视,即使有也是围绕某一开发porject或为销售某一产品不得不进行的一种活动。




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